张江高科:“十三五”期末成为科技投行龙头股

编辑:凯恩/2018-11-06 16:41

  这其中,科技地产实现主营业务利润4.02亿元,投资收益实现7.97亿元。“在利润结构中,产业投资与科技地产利润贡献并驾齐驱,产业投资利润占比已经超过50%。”张江高科总经理葛培健对第一财经记者表示。蚂蚁金服、天天果园、喜马拉雅、七牛云存储等均是张江高科的投资对象。

  张江高科所持有的房产更新资源占张江西北区列入更新规划总量的57.4%,初步估算,张江西北片区规划调整涉及张江高科11个权属地块项目的定位调整、改(拆)建,约57万平方米的建筑面积,随着规划的进一步调整,容积率有望得到提升。

  目前张江高科旗下物业占张江核心园总量的1/4,引进及培育的年纳税亿元楼宇(项目)达25处,占核心园亿元楼宇总量的58%。

  运用地产基金模式是开发模式创新的一种组织和运营模式。基金操盘提升了张江高科的投资效益与投资效率,保证张江高科在满足上市公司收入与利润的情况下,权益物业资源不减少。

  目前创智天地四期已基本满租,我们将根据市场情况,选择合适时机退出,从而实践“科技地产、基金操盘”地产项目从投资到退出的完整闭环。

  坐拥上海建设有国际影响力科创中心核心区域的重要资源,张江高科(600895.SH)正在从一家房地产企业,转型为科技投行,并且力争“十三五”期末成为资本市场上科技投行的龙头股。

  第一财经:2016年投资收益的净利润已经超过房地产销售,2017年会怎样?

  第一财经:国资国企改革对张江高科接下来的发展会带来哪些可能性?

  从今年开始张江高科进入开发高潮期,今年开发凤凰娱乐(fh643.com)量达34万平方米。我们拥有张江西北区24.11公顷(十幅)产业用地、13.9公顷绿地的城市更新空间。这些项目总投资还在估算当中,预计新增固定资产投资达到100亿元规模,招商引资规模超过600亿元。

  随着上海科创中心建设的深入推进,张江科学城的建设,作为张江科学城重要的上市开发主体的张江高科,又将迎来提供未来业绩增长的巨大空间。

  同时又可以在项目投资、运管管理过程中,筛选、储备优质企业客户,编入张江高科产业投资项目储备库。

  葛培健:国资国企改革为张江高科转型发展提供了新动力。

  

  我们也在积极争取试行职业经理人制度。根据职位的市场化和专业化程度,分类推行职业经理人的绩效考核和激励制度。对市场化选聘的职业经理人实行市场化薪酬对标,设置权责对等的绩效考核指标体系,探索国有上市公司市场化选人用人的长效机制。

  3年前,张江高科开始提出上述转型思路,一个原因就在于当前国内产业地产竞争加剧,且行业存在同质化发展,也导致产业地产从原来稀缺、高回报,转为过剩、低利润、完全竞争。葛培健说,目前的成绩说明,当时的布局是正确的。

  第一财经:科技地产的运营投资巨大,但是营收目前也在下滑,如何提升地产业务对上市公司业绩的带动?

  葛培健:我们过去的工业地产开发运营是一个“高投资、重资产、慢周转”的模式,我们现在在尝试从100%持有,转为基金操盘形式,比如投资基金40%的LP(有限合伙人)份额,来扩大量的储备凤凰彩票(fh643.com)。

  张江高科目前拥有近10万平方米的孵化器,可以做大量的项目储备,目前孵化物业空间内有超过300家孵化企业。

  也就是说,张江高科目前已不再是一个单纯的“房东”角色,而是从产业地产业务向“科技地产+产业投资”转变。通过产业投资,成为高科技企业的“房东+股东”,同时以股东身份,吸引区外企业进入张江,实现“股东引房东”。

  今年张江高科已投资项目比如上海微电子装备、易居中国、迈瑞生物,杉德,都在准备IPO,所以投资收益也主要看资本市场上的表现,我们还是坚持项目要能够上市才投,不上市不投。

  2016年12月我们与光大控股集团共同参与设立“上海光全有限合伙基金”,投资基金40%LP份额,收购了位于张江集电港核心区域的“星峰企业园”4.6万平方米房产;同时与瑞善基金合作,投资基金45%LP份额,收购杨浦创智天地四期2.5万平方米科技地产,实现首次跨区域房地产基金投资,推动了公司地产板块从传统开发向房地产金融转化。

  张江高科从2015年开始推出895创业营,以遴选创新创业项目。到目前为止已从国内外海选项目800个,入营项目130个,项目总估值超过80亿元,获风险投资30多个,获信贷授信10家。目前我们已通过895创业营挖掘了诸如嗨修、数饮等具备潜力的项目。

  

  葛培健:是。

  我们非常关注项目池的储备厚度,正重点储备一批科技产业引导型的功能性项目,实现多领域高科技产业的投资切入,探索建立项目储备长效机制,联动895创业营,充实产业投资项目池,实现投资的持续增长。

  另外,国家科学中心等大科学设施布局在张江,大量原生性的技术也会使得张江以后的创新创业更活跃。李政道研究院也要落户张江,希望张江高科拿60套人才公寓出来,在7月25日之前到位。

  所以我们就是直投+基金两条腿走路,双轮驱动,已经形成了“投资一批、股改一批、上市一批、退出一批、储备一批”的产业投资良性滚动循环。

  张江高科刚刚发布的2016年度年报显示,2016年张江高科依托科技地产与产业投资两大主营业务贡献,实现归母净利润7.27亿元,同比增长51%。利润业绩及增速均创张江高科历史新高。

  葛培健:截至2017年3月25日,张江高科累计投资创业投资类项目99个。其中,已上市企业26家(包括完全退出8家),预披露企业2家,拟上市企业12家,改制企业1家。总投资规模为37.89亿元。投资项目以集成电路、信息技术、生物医药及器械以及金融等三个重点方向为主,分别占总投资额的26%、23%和16%。

  第一财经:张江高科目前的投资项目储备如何?

  第一财经:这几个一批,从上市公司业绩增长的角度考虑,有相应的数量比例的要求吗?

  我们在超额净利润基础上探索深化激励。针对公司“新三商”业务各自不同的特点,将进一步科学合理地设计市场化的收入分配制度,提高薪酬激励机制的灵活性,探索项目管理团队参与项目收益的分配,实行捆绑式激励。将绩效与员工的薪酬对应起来,探索实行股权激励、员工持股和分红激励,提取超额净利润用于员工中长期激励,建立“基薪+绩效薪+中长期激励”的薪酬结构,将员工利益与公司长期发展挂钩,有效调动公司团队和员工积极性,留住人才。

  葛培健:目前张江高科可交易金融资产超过10亿元。我们今年储备的项目大概有100个。

  2014年至今的3年来,张江高科归母净利润从4.36亿元,提高到7.27亿元;净资产收益从2014年的6.2%,增长到了2016年的9.18%,在产业地产行业平均持续下降的情况下保持较快增长;资产负债率在从2014年的57.75%,下降到2016年的55.48%,低于行业平均水平。

  但从上市公司业绩增长的角度看,如果都投早期项目也有问题,所以我们希望专门设立一只基金投资早期项目。

  葛培健:没有。

  2017年张江高科预计实现主营业务收入13亿元,较2016年预计有一定幅度的下降,我们计划进一步通过股权转让等多元化房地产销售方式来实现园区地产主业的经营业绩;同时持续加大对园区物业的收购和保有力度,适当增加投资退出强度,进一步优化公司利润贡献结构占比。

  此外,张江高科创投团队正积极争取实施跟投,加速投资流程的进展。

  科技地产是集聚高科技产业资源的稳定器。产业投资是促进高科技企业发展的加速器。创新服务是连接科技地产与产业投资协同发展的驱动器。

  我们正在与国内一流的资本方合作,希望成立一只VC,专门投资895创业营,凡入营项目都可以获得投资。目前正在做方案。

  我们是按照市场情况来随时调整。所以对我们而言,资本市场的稳定是实现投资收益的最大利好。

  一是张江科学城会带来科技地产空间的增长,会促进张江高科的发展;二是科学城会为产业投资带来科创企业、科创人才的集聚度,这些资源集聚到一定程度,就会产生巨变。

  张江有大量高科技企业,截至2016年底,张江核心园区3600家客户,与张江高科有租赁关系的818家,主要以高科技企业总部、研发中心、中小企业为主。

  当前正在打造的张江科学城,北至龙东大道、南至下盐公路、西至罗山路-沪奉高速、东至外环-沪芦高速,总面积94平方公里。张江西北片区是张江科学城8大重点地区之一,承担着科技园区由“园”转“城”的城市更新、二次开发的任务,是张江科学城重要的功能承载区。西北片区已于2017年3月完成第一轮的概念设计修详工作,争取年中完成控详规批复落地。

  张江高科的产业投资主要分为直接投资和委托投资两类,其中通过FOF模式参与了14只基金的投资,比如武岳峰基金、金浦基金、经纬资本、源星资本等,实施从天使、VC、PE到产业并购的全投资链布局。基金投资规模累计凤凰娱乐(fh643.com)17.30亿元。

  第一财经:张江科学城可以看做张江高科未来最大的增长利好?

  张江一旦集聚大量的科技企业和人才,又会提高出租率,同时出租客群也会进一步优化提升,对于张江高科的资产收益有好处。